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최근까지 부동산 매매 가격과 더불어 전세 가격 또한 큰 폭으로 오르고 있어 세입자들의 전세난이 더욱 심해지고 있습니다. 정부는 임대차 3 법을 2020년 8월 4일 본회의를 통과시켰는데, 이 법안에는 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권 등을 핵심으로 하는 법안이 담겨 있습니다.
계약갱신청구권은 세입자에게 1회에 한하여 계약갱신요구권을 보장함으로써 기존 2년 계약 후 2년을 더 연장할 수 있도록 보장하는 법입니다. 또한 2년 연장 시에는 5% 내에서 전세금 조정이 가능하여 세입자의 부담을 완화하였습니다.
이에 집주인들은 반발하며 임대인을 죽이는 법이라며 항의가 빗발쳤습니다. 물론 집주인이 무조건 연장을 거부할 수 있는 조건도 함께 포함되어 있어 무조건 연장이 가능한 것은 아닙니다.
계약갱신청구권을 사용한다고 해서 세입자 입장에서 반드시 좋다고만 생각할 수 없는게 규정이 명확하지 않아 계약 만료 시 집주인과 세입자 간의 갈등이 심화될 것으로 보입니다. 2년 동안 전세금을 못 올린 집주인이 세입자에게 집 상태를 지적하며 보증금을 돌려주지 않거나 하는 다양한 문제가 발생할 것으로 보입니다.
전세계약 갱신 청구권의 내용
신청기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 신청이 가능 합니다.(2020.12.10 이전 게약은 1개월 전까지 가능)
신청 대상은 2020년 12월 10일 이후에 계약되는 신규 계약 혹은 갱신된 계약에만 적용이 됩니다.
(예시) 계약만료일이 ’20.’ 20. 9. 30. 인 경우 ’ 20. 8. 30. 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 함
현재 계약된 사항과 동일한 조건으로 계약이 가능하며 차임과 보증금은 5% 범위 내에서 증가가 가능합니다. 보증금이 기존 1억 이었다면 1억 500만 원까지 올릴 수 있습니다. 계약을 유지할 수 있도록 해줌과 동시에 세입자가 감당할 수 있을 만큼의 보증금만 올릴 수 있도록 제한하고 있습니다.
계약갱신요구권을 행사하는 방법
계약갱신요구권을 행사하는 방법에는 특별한 방법이 존재하지 않습니다. 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능합니다. 단, 미래에 발생할수 있는 분쟁을 예방하기 위해서 내용증명 우편 등 증거를 남길수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.
계약갱신청구권이 생기면서 기존에 없던 다양한 사례들이 생기기 시작하고 있습니다. 어떤 상황에는 가능하고 어떤 상황에는 불가능한 경우가 정말 다양한 케이스로 발생하고 있는데, 지금까지 발생했던 문제들을 살펴보겠습니다.
세입자가 있는 주택 매매시 주의할 점
세입자가 이미 거주하고 있는 주택의 매매를 할 경우 계약갱신청구권을 사용했지는 확인 하셔야 합니다. 매매 전에 계약갱신청구권을 사용했다면 내가 주택을 구입하고 직접 들어갈 예정이어도 이미 계약갱신청구권이 사용된 상태라 세입자를 내보낼 수 없습니다.
묵시적 갱신도 요구권을 행사한 것으로 보는가?
계약갱신요구권을 행사한다는 명확한 의사표시를 해야만 인정되므로 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않고 있습니다.
그래서 이전계약이 묵시적으로 연장되었다면 묵시적으로 계약 연장이 되었다면 그 계약이 끝나는 시점에 계약갱신 요구권을 행사할 수 있습니다.
이미 4년 이상 거주한 했는데 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요?
법률의 내용은 4년거주를 보장하는 것이 아니라 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 보장하는 것이므로 어떠한 이유로 4년 이상 거주했더라도 1회에 한하여 게약 갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
계약갱신청구권을 행사하면 무조건 2년을 살아야 하나요?
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인은 통지받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하기 때문에 무조건 2년을 거주하지 않아도 됩니다.
임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다.
계약갱신요구권을 행사하고 반드시 임대차계약서를 작성해야 할까?
임대차계약서를 반드시 작성해야 되는 것은 아니고, 묵시적 갱신과 마찬가지로 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 이루어진 것으로 보고 보호를 받을 수 있습니다.
단, 임대료 등의 계약사항의 변경이 있는 경우에는 이를 명시하기 위해 증거서류를 작성해 두는 것이 좋습니다.
임대인이 집을 매도하기 위해 갱신 거절이 가능한가?
집을 매도하는 경우는 임차인의 갱신요구권에 대한 주택임대차 보호법상 거절 사유에 포함되어 있지 않아 불가능합니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 빌려준 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약갱신청구권을 행사할 때 전세에서 월세로 전환이 가능할까?
개정된 법률상으로는 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보고 있어 무조건 변경은 불가능합니다. 다만 임대인과의 동의에 의해 전환하는 경우에는 가능하며 법정 전환율이 적용됩니다.
오늘은 말도 많고 탈도 많은 계약갱신요구권에 대해 자세히 알아보았습니다. 이외에도 다양한 사례 때문에 분쟁이 있을 수 있지만 알려드린 내용 잘 숙지하셔서 잘 사용하시기 바랍니다.
